Skatt ved salg av tomt

Som tomt regnes all ubebygd eiendom. Selv om det er byggeforbud på eiendommen kan eiendommen regnes som tomt, og en gevinst ved salg vil være skattepliktig.

En eiendom som allerede er bebygd, kan også omfattes av regelen om skatteplikt ved salg av tomt. I slike tilfeller må det vurderes om hele eller bare deler av eiendommen skal anses som tomt.

Har bebyggelsen på eiendommen lav verdi, for eksempel fordi den er moden for rivning (kondemnabel), vil eiendommen i realiteten bli ansett som en tomt. I slike tilfeller regnes hele eiendommen som tomt selv om den er bebygget og gevinsten vil i sin helhet være skattepliktig.

Eiendommer hvor bebyggelsen har høy verdi (ikke er kondemnabel), kan også omfattes av reglene om skatt ved salg av tomt. Dette gjelder selv om eiendommen også omfattes av reglene om skatt ved salg av bolig- eller fritidseiendom slik at gevinsten er skattefri. Det er særlig aktuelt der eiendommen (tomten) er stor. I slike tilfeller kan deler av eiendommen regnes som tomt ved salget av hele eiendommen.

Forutsatt at bebyggelsen har en viss verdi og har naturlig arrondert tomt, vil i utgangspunktet reglene om tomtebeskatning ikke få anvendelse. I disse tilfellene er den praktiske hovedregelen at skatteplikt for gevinsten avgjøres etter reglene om salg av bolig og fritidseiendom. En eventuell gevinst kan være skattefri om du oppfyller kravene til bo- og eiertid. Tilsvarende vil du ikke få fradrag for et eventuelt tap ved salget.

• Les mer om: Skatt ved salg av gårdsbruk
• Les mer om: Personlig beskatning

I de tilfellene det er inngått avtale om bruk av eiendom til bolighus eller fritidshus (festekontrakt), så vil eiendommen som utgangspunkt fortsatt følge reglene som tomt ved et eventuelt senere salg.

Er det tvilsomt om hele eller en del av en bebygd eiendom skal anses som en tomt, gir loven følgende veiledning ved vurderingen;

• Arealet må være egnet for bygging av boliger, fritidsboliger mv. eller for utnyttelse til forretningsmessig formål, og
• Salgssummen må i vesentlig grad antas å være påvirket av muligheten for slik anvendelse av arealet

Begge vilkårene må være oppfylt. Bestemmelsen er ikke ment å utvide hva som skal anses som en tomt, men gir anvisning på de momentene som særlig skal tillegges vekt ved vurderingen av om man har med et tomteareal å gjøre eller ikke.

Eiendommen må både faktisk og rettslig være egnet for bygging eller utnyttelse til forretningsmessig formål. At en (rest)eiendom faktisk er egnet for bygging mv. innebærer for eksempel at terrenget og tomtens beskaffenhet gjør det mulig. Eksempler på rettslig egnethet er at det ikke er lovforbud eller annen absolutt begrensning for (ytterligere) bebyggelse på eiendommen.

Er en bolig- eller fritidseiendom i tillegg solgt til en høy pris som er vesentlig høyere enn det eiendommen med rimelighet kunne vært solgt for med en fortsatt utnyttelse av de bygninger som står på eiendommen, vil reglene om tomtebeskatning få anvendelse. For å avklare om prisen er vesentlig høyere er det derfor aktuelt å sammenligne prisen med hva sammenlignbare eiendommer i området er solgt for.

Så lenge bebyggelsen har en verdi, vil gevinsten som er knyttet til boligen eller fritidshuset sammen med en naturlig arrondert tomt være skattefri, så sant kravene til eier- og botid er oppfylt. Det er altså kun den del av gevinsten som gjelder tomten som vil være skattepliktig etter reglene om skatt ved salg av tomt.

Har du solgt en tomt eller eiendom og du er i tvil om reglene om skatt ved salg av tomt får anvendelse, anbefaler vi at du gir en forklaring til skattemyndighetene for å unngå risiko for tilleggsskatt eller straff. Forklaringen kan du gi skriftlig i et vedlegg til skattemeldingen for det året du har solgt eiendommen.

For å få forutsigbarhet med hensyn til om reglene om skatt på salg av tomt får anvendelse, er det et alternativ å be om en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene. Det er viktig å merke seg at du må anmode om en bindende forhåndsuttalelse før du har gjennomført salget.

• Les mer om: Tilleggsskatt
• Les mer om: Bindende forhåndsuttalelse
• Les mer om: Skattemeldingen 2023 (2024) – Hva bør du vite?

Har du solgt en ubebygd tomt til en utbygger vil gevinsten være skattepliktig.

Har du solgt bolig- eller fritidseiendommen til en utbygger må du også undersøke om hele eller deler av eiendommen omfattes av reglene om skatt ved salg av tomt. Ved salg av bolig- eller fritidseiendommen til en utbygger, er normalt eiendommen egnet for (ut)bygging. Som gjennomgangen ovenfor viser, er dette det ene vilkåret for at hele eller deler av eiendommen blir skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt.

For at en gevinst ikke skal være skattepliktig vil det som utgangspunkt være avgjørende at;

• Bebyggelsen har verdi.
• Salgsprisen ikke er vesentlig høyere enn det eiendommen kunne vært solgt for ved fortsatt utnyttelse av de eksisterende bygningene.

Er salgsprisen vesentlig høyere, er det gevinst knyttet til det overskytende arealet som i utgangspunktet vil være skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt. Dette forutsetter at boligen eller fritidseiendommen for den resterende delen (bebyggelse med naturlig arrondert tomt) er skattefri.

For å sikre bevis for at eksisterende bebyggelse har verdi anbefaler vi at eiendommen takseres før salg til en utbygger. Er eiendommen solgt til en utbygger uten at eiendommen er taksert, er det risiko for at gevinsten fullt ut blir skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt. Har utbygger for eksempel revet bebyggelsen, kan det være utfordrende å få sannsynliggjort overfor skattemyndighetene at bebyggelsen hadde verdi og eventuelt hvor stor verdien var.

• Les mer om: Skatt ved salg av bolig

Har du solgt en ubebygd tomt vil gevinsten alltid være skattepliktig. Utenfor næringsvirksomhet vil skatt på gevinsten tilsvare skattesatsen for alminnelig inntekt.

For inntektsåret 2020 er satsen 22 prosent.

Utgangsverdien er det du har mottatt som vederlag ved salget («salgssum»). Salgssummen fremgår som regel av kontrakten og er det (kontant) beløpet kjøperen skal betale. Skal kjøperen også overta selgers gjeld til andre, vil også dette beløpet omfattes som en del av salgssummen.

Inngangsverdien er det som opprinnelig ble betalt for eiendommen. I tillegg må du legge til andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Dette er for eksempel dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. Har du hatt påkostninger på eiendommen, skal også disse legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes kostnader du har hatt, og som har satt eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien.

Har du solgt en (skattefri) eiendom og en (skattepliktig) tomt under ett, må både utgangsverdien og inngangsverdien fordeles på henholdsvis eiendommen og tomten. Det er ikke gitt at alle verdier og kostnader skal fordeles likt. En takst fra en takstmann vil normalt kunne gi føringer for å fastslå utgangsverdien på bebyggelsen og tomt.

Vi bistår klienter over hele landet.