Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Skatt ved salg av bolig

For mange er den viktigste investeringen i livet kjøp av bolig eller fritidsbolig. Historisk sett har boliger og fritidsboliger steget i verdi, og de aller fleste er derfor opptatt av om en gevinst ved salg av bolig eller fritidsboliger, er skattepliktig.

Skatt ved salg av bolig
I denne artikkelen får du vite mer om:

Hovedregel for skatt ved salg av bolig

Hovedregelen er at gevinst ved salg av bolig og fritidsbolig er skattepliktig, og et eventuelt tap er fradragsberettiget.

Skattefritak – salg av egen bolig

Fra hovedregelen finnes det et omfattende unntak ved bruk av egen bolig.

Gevinst ved salg av bolig er skattefri dersom:

  • eieren har eid eiendommen mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales
  • eieren har brukt minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig i minst ett år av de siste to årene før realisasjonen

Dette omtales som eier- og brukskravet, og dersom disse kravene er oppfylt er gevinsten skattefri. Et eventuelt tap av boligen er ikke fradragsberettiget. Dersom eier- og brukskravet ikke er oppfylt fremkommer en skattepliktig gevinst, eventuelt et fradragsberettiget tap, som differansen mellom en utgangsverdi og en inngangsverdi.

I de tilfellene mindre enn halvparten av boligen har vært brukt som egen bolig, beregnet etter utleieverdien, er det skattefrihet for den delen av gevinsten som etter en skjønnsmessig fordeling (basert på utleieverdien) faller på selgerens boligdel. Forutsetningen er at eier- og brukskravet er oppfylt for denne delen.

Skattefritak – realisasjon av to- eller flermannsbolig

Realisasjon av en to- eller flermannsbolig vil være skattefri dersom eieren oppfyller eier- og brukskravet, og har brukt minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdien, til egen bolig. Videre må ingen del av eiendommen være brukt i virksomhet – verken av eier eller leietaker.

Skattefritak – pendlerbolig

Skattefritaket for bolig er i utgangspunktet knyttet til den ene boligen som har vært skattyterens faste bolig.

Skattefritaket kan også omfatte en pendlerbolig, forutsatt at eier- og brukskravet er oppfylt (minst ett års eier-og brukstid). For at en bolig skal regnes som pendlerbolig, må skattyter oppfylle vilkårene for å få fradrag for merkostnader ved å ha arbeidsopphold utenfor hjemmet.

Skatt ved salg av sekundærbolig

Sekundærbolig er all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom. Typiske eksempler på sekundærbolig er utleiebolig og pendlerbolig.

Med andre ord; alle boliger som fremtrer som en helårsbolig, men som du ikke bor i, er sekundærbolig.

Salg av boligeiendom som du ikke bruker som ditt eget hjem vil alltid være skattepliktig, med unntak for pendlerbolig, ref. over.

Botid for ektefeller, botid ved separasjon eller skilsmisse

Bruk av eiendommen som bolig for den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse, teller med ved avgjørelsen av om vilkåret for botid er oppfylt for den andre ektefellen. Ektefeller som bor hver for seg opptjener botid i hver sin bolig, samtidig som de nyter godt av hverandres botid i den boligen den andre ektefellen bor i.
Realiseres tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal den ektefellen som har flyttet ut av boligen godskrives den annens botid.

Dette gjelder uavhengig om:

  • den utflyttede ektefellen er eneeier eller deleier
  • boligen selges med tap
  • den utflyttede ektefellen flytter inn i egen fast bolig

Det gjelder ingen tidsbegrensning for godskrivning av den andres botid for den som har flyttet ut, så lenge den andre bor i den tidligere felles boligen uten avbrudd.

Brukshindring

Dersom det foreligger brukshindring som medfører at vilkårene for skattefritaket ikke er oppfylt, kan gevinsten ved salget av boligen likevel være skattefri.

Når selgeren

  • har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller
  • godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte den

regnes også den tid skattyteren på grunn av sitt arbeid, helsemessige eller lignende grunner har vært forhindret fra å bruke boligen som botid.

Skatt ved salg av fritidsbolig

For fritidsbolig er vilkårene for skattefrigevinst betydelig strengere.

Gevinsten ved salg av fritidsbolig er skattefri dersom du har:

  • eid eiendommen i minst fem år og
  • har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før salget skjer

Med fritidseiendom forstås en fast eiendom med bygning som hovedsakelig brukes til fritidsformål av eieren. Typiske fritidseiendommer er hytter og landsteder, men også byleiligheter kan være fritidseiendom forutsatt at eieren bruker den til typisk fritidspregede formål som fritidsbruk i forbindelse med ferier, hobby, kontakt og tilsyn med familie mv.

Leies eiendommen ut på permanent basis mister eiendommen sitt preg av fritidsbolig, og man vil ikke opptjene botid mens den permanente utleien foregår. Mer sporadisk utleie har ikke betydning for botiden, så lenge eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger og ikke har fått karakter av utleiehytte.

Reglene om brukshindring gjelder ikke for fritidsboliger. Det er imidlertid ikke begrensning på at du ikke kan opptjene botid på flere fritidseiendommer samtidig.

Salg av bolig eller tomt – begrensninger i skattefritaket

Ved salg av tomt vil gevinsten alltid være skattepliktig. Dersom boligen har stort grunnareal (tomt) vil bare boligen med naturlig arrondert tomt behandles etter reglene om realisasjon av bolig. Gevinst knyttet til arealet utover naturlig arrondert tomt regnes som et tomtesalg som i utgangspunktet er skattepliktig.

Hva som er naturlig arrondert tomt må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle. Viktige momenter i en slik vurdering er blant annet eiendommens topografi – boligens beliggenhet og adkomst, hva som er vanlig størrelse på tomter i området, og hvordan området er regulert i kommuneplanen.

Typisk vil areal ut over naturlig arrondert tomt kunne regnes som tomteareal dersom det er mulighet for utparsellering og salgsprisen reflekterer slike muligheter. Utgangspunktet er at kun ubebygd eiendom regnes som tomt, men også bebygd eiendom kan skattemessig regnes som tomt dersom boligen er i dårlig stand og har liten bygningsmessig verdi.

Ved salg av boligeiendom til en utbygger til en salgspris som i vesentlig grad kan anses å være påvirket av mulighetene for utbygning, vil eiendommen kunne anses som en tomt og beskattes som en tomtesalgsgevinst.

Salg av bolig med stor tomt til utbygger, rapportering i skattemeldingen for 2018

Det er flere som i løpet av 2018 har solgt bolig med stor tomt alternativt bolig hvor prisen er vesentlig påvirket av en utbyggingsmulighet til en utbygger. Vår anbefaling er at man i en slik situasjon får vurdert hvorvidt en gevinst er skattepliktig, beregnet riktig gevinst og får bistand med å rapportere riktig i skattemeldingen for inntektsåret 2018.

Beregning av gevinst og tap på salg av bolig

Dersom eier- og brukskravet ikke er oppfylt ved salget av boligen vil en eventuell gevinst være skattepliktig og motsatt vil et tap være fradragsberettiget. Hvorvidt det foreligger gevinst eller tap avhenger av differansen mellom boligens utgangsverdi og inngangsverdi.

Utgangsverdien er vederlaget for den solgte boligen. Dette utgjør den samlede verdien av fordelene i skatterettslig forstand som selgeren mottar. Det er nettovederlaget som utgjør utgangsverdien. Det innebærer at utgifter selgeren har hatt i forbindelse med ervervet av vederlaget skal redusere utgangsverdien. Det er eksempelvis meglerhonorar, utgifter til takst, annonsering mv. som kan trekkes fra før skatt beregnes.

Inngangsverdien bestemmes med utgangspunkt i det boligen har kostet selgeren. Forskjellige begivenheter kan lede til at inngangsverdien kan forhøyes. Påkostninger, i motsetning til vedlikehold, skal tillegges inngangsverdien, og vil dermed redusere gevinst eller øke et tap.

Det er alltid lurt å kontakte en advokat før en bolig selges slik at man kan få avklart hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Codex Advokat Oslo AS har advokater med lang erfaring innenfor boligbeskatning.

Vi bistår klienter over hele landet.

Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Vår corporateavdeling bistår private og virksomheter ved alle typer transaksjoner eksempelvis ved salg av virksomhet og aksjer, fusjoner, fisjoner, omdannelser. Videre besitter vi solid kompetanse innen generell og spesialisert forretningsjus, og bistår med å utarbeide standardavtaler og spesialtilpassede avtaler innen kjøp og salg av varer og tjenester, samt av vi bistår ved forhandlinger og tvisteløsning.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

• Vi er landsdekkende
• Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
• Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
• Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand?
Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.