Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Skatt ved salg av tomt

Ved salg av tomt, vil gevinsten alltid være skattepliktig og et tap fradragsberettiget. Har du solgt eller planlegger du å selge en bolig- eller fritidseiendom, må du undersøke om hele eller en del av eiendommen omfattes av reglene om skatt på salg av tomt. Dette gjelder spesielt om du selger eiendommen til en utbygger eller andre som ønsker å utnytte eiendommen til forretningsmessige formål.

Selv om du oppfyller kravet til eier- og botid etter reglene om skatt ved salg av bolig eller fritidsbolig og gevinsten i utgangspunktet er skattefri, kan reglene om tomtebeskatning gjøre at hele eller deler av gevinsten likevel vil være skattepliktig.

I denne artikkelen gir vi deg svar på:

Hva er skattepliktig som tomt?

Som tomt regnes all ubebygd eiendom. Selv om det er byggeforbud på eiendommen kan eiendommen regnes som tomt, og en gevinst ved salg vil være skattepliktig.

En eiendom som allerede er bebygd, kan også omfattes av regelen om skatteplikt ved salg av tomt. I slike tilfeller må det vurderes om hele eller bare deler av eiendommen skal anses som tomt.

Har bebyggelsen på eiendommen lav verdi, for eksempel fordi den er moden for rivning (kondemnabel), vil eiendommen i realiteten bli ansett som en tomt. I slike tilfeller regnes hele eiendommen som tomt selv om den er bebygget og gevinsten i sin helhet vil være skattepliktig.

Eiendommer hvor bebyggelsen har høy verdi (ikke er kondemnabel), kan omfattes av reglene om skatt ved salg av tomt. Dette gjelder selv om eiendommen også omfattes av reglene om skatt ved salg av bolig- eller fritidseiendom slik at gevinsten er skattefri. Det er særlig aktuelt der eiendommen (tomten) er stor. I slike tilfeller kan deler av eiendommen regnes som tomt ved salget av hele eiendommen.

Forutsatt at bebyggelsen har en viss verdi og har naturlig arrondert tomt, vil som utgangspunkt reglene om tomtebeskatning ikke få anvendelse. I disse tilfellene er den praktiske hovedregelen at skatteplikt for gevinsten avgjøres etter reglene om salg av bolig og fritidseiendom. En eventuell gevinst kan være skattefri om du oppfyller kravene til bo- og eiertid. Tilsvarende vil du ikke få fradrag for et eventuelt tap ved salget.

GODT Å VITE!
Er boligeiendommen mindre enn 900 kvm, så skal det som utgangspunktet mye til for at reglene om skatt ved salg av tomt får anvendelse. For fritidshus kan eiendommen være større. Vi er kjent med eksempler hvor skattekontoret har akseptert en naturlig arrondert tomt på rundt 3 000-4 000 kvm i et området hvor dette var vanlig størrelse på eiendommene (småbruk).

I de tilfellene det er inngått avtale om bruk av eiendom til bolighus eller fritidshus (festekontrakt), så vil eiendommen som utgangspunkt fortsatt følge reglene som tomt ved et eventuelt senere salg.

Når omfattes en bolig- eller fritidseiendom av reglene om skatt på salg av tomt?

Er det tvilsomt om hele eller en del av en bebygd eiendom skal anses som en tomt, gir loven følgende veiledning ved vurderingen;

  • Arealet må være egnet for bygging av boliger, fritidsboliger mv. eller for utnyttelse til forretningsmessig formål, og
  • Salgssummen må i vesentlig grad antas å være påvirket av muligheten for slik anvendelse av arealet

Begge vilkårene må være oppfylt. Bestemmelsen er ikke ment å utvide hva som skal anses som en tomt, men gir anvisning på de momentene som særlig skal tillegges vekt ved vurderingen av om man har med et tomteareal å gjøre eller ikke.

Eiendommen må både faktisk og rettslig være egnet for bygging eller utnyttelse til forretningsmessig formål. At en (rest)eiendom er faktisk egnet for bygging mv. innebærer for eksempel at terrenget og tomtens beskaffenhet gjør det mulig. Eksempler på rettslig egnethet er at det ikke er lovforbud eller annen absolutt begrensning for (ytterligere) bebyggelse på eiendommen.

EKSEMPEL:
En praktisk viktig rettslig begrensning kan for eksempel være at det hefter en strøkservitutt på eiendommen, og hvor det er angitt bestemte krav til boligens utforming og plassering – f.eks. at bebyggelsen skal være villamessig og at bebyggelsen skal være plassert midt på tomten med eplehage rundt.

Er bolig- eller fritidseiendom i tillegg solgt til en høy pris som ligger vesentlig høyere enn det eiendommen med rimelighet kunne vært solgt for med en fortsatt utnyttelse av de bygninger som står på eiendommen, vil reglene om tomtebeskatning få anvendelse. For å avklare om prisen er vesentlig høyere er det derfor aktuelt å sammenligne prisen med hva sammenlignbare eiendommer i området er solgt for.

EKSEMPEL:
Er en bolig med stor tomt som er egnet for utbygging, solgt for samme eller lavere pris som en sammenlignbar bolig med en liten tomt som klart ikke er egnet for utbygging, vil salgssummen som hovedregel ikke være påvirket av muligheten for utbygging. I et slikt tilfelle vil regelen om skatt ved salg av tomt normalt ikke få anvendelse.

Så lenge bebyggelsen har verdi, vil gevinsten som er knyttet til bolig eller fritidshuset sammen med en naturlig arrondert tomt være skattefri, så sant kravet til eier- og botid er oppfylt. Det er altså kun den del av gevinsten som gjelder tomten som vil være skattepliktig etter reglene om skatt ved salg av tomt.

Har du solgt en tomt eller eiendom og du er i tvil om reglene om skatt ved salg av tomt får anvendelse, anbefaler vi at du gir en forklaring til skattemyndighetene for å unngå risiko for tilleggsskatt eller straff. Forklaringen kan du gi skriftlig i et vedlegg til skattemeldingen for det året du har solgt eiendommen.

For å få forutsigbarhet med hensyn til om reglene om skatt på salg av tomt får anvendelse, er det et alternativ å be om en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene. Det er viktig å merke seg at du må anmode om en bindende forhåndsuttalelse før du har gjennomført salget.

Er det skatt ved salg av eiendom til en utbygger?

Har du solgt en ubebygd tomt til en utbygger vil gevinsten være skattepliktig.

Har du solgt bolig- eller fritidseiendommen til en utbygger må du også undersøke om hele eller deler av eiendommen omfattes av reglene om skatt ved salg av tomt. Ved salg av bolig- eller fritidseiendommen til en utbygger, er normalt eiendommen egnet for (ut)bygging. Som gjennomgangen ovenfor viser, er dette det ene vilkåret for at hele eller deler av eiendommen blir skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt.

For at en gevinst ikke skal være skattepliktig vil det som utgangspunkt være avgjørende at;

  • bebyggelsen har verdi
  • og at salgsprisen ikke er vesentlig høyere enn det eiendommen kunne vært solgt for ved fortsatt utnyttelse av de eksisterende bygningene.

Er salgsprisen vesentlig høyere, er det gevinst knyttet til det overskytende arealet som i utgangspunktet vil være skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt. Dette forutsetter at boligen eller fritidseiendommen for den resterende delen (bebyggelse med naturlig arrondert tomt) er skattefri.

For å sikre bevis for at eksisterende bebyggelse har verdi anbefaler vi at eiendommen takseres før salg til en utbygger. Er eiendommen solgt til en utbygger uten at eiendommen er taksert, er det risiko for at gevinsten fullt ut blir skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt. Har utbygger for eksempel revet bebyggelsen, kan det være utfordrende å få sannsynliggjort overfor skattemyndighetene at bebyggelsen hadde verdi og eventuelt hvor stor verdien var.

Hvordan beregnes skatten og gevinsten?

Har du solgt en ubebygd tomt vil gevinsten alltid være skattepliktig. Utenfor næringsvirksomhet vil skatt på gevinsten tilsvare skattesatsen for alminnelig inntekt.

For inntektsåret 2020 er satsen 22 prosent.

Gevinsten fastsettes til netto vederlag på følgende måte;
Gevinst = utgangsverdi – inngangsverdi

Utgangsverdi er det du har mottatt som vederlag ved salget ol («salgssum»). Salgssummen fremgår som regel av kontrakten og er det (kontant)beløpet kjøperen skal betale. Skal kjøperen også overta selgers gjeld til andre, vil også dette beløpet omfattes. Du får fradrag i utgangsverdien for kostnader du har hatt i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader, takst o.l.

Inngangsverdien er den opprinnelige kjøpesummen som ble betalt for eiendommen. I tillegg må du legge til andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Dette er for eksempel dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. Har du hatt påkostninger på eiendommen, skal også disse legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes kostnader du har hatt, og som har satt eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Vedlikehold er kostnader som bringer eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier.

Har du solgt en (skattefri) eiendom og en (skattepliktig) tomt under ett, må både utgangsverdien og inngangsverdien fordeles. Det er ikke gitt at alle verdier og kostnader skal fordeles likt. En takst fra en takstmann vil normalt kunne gi føringer for å fastslå utgangsverdien på bebyggelsen og tomt.

Hva kan vi i Codex Advokat bistå med?

Skatt ved salg av tomt og fast eiendom er et prioritert kontrollområde for skattemyndighetene. Det er derfor alltid lurt å kontakte en advokat før du selger tomt, bolig eller annen fast eiendom, dette gjelder spesielt der det kan være tvil om reglene om skatt ved salg av tomt innebærer at gevinsten blir skattepliktig.

Vi i Codex Advokat har advokater med lang og betydelig erfaring med reglene om skatt ved salg av tomt og bolig mv.

  • Ønsker du å selge en eiendom og er usikker på om du må betale skatt etter reglene om skatt på salg av tomt? Vi har erfaring med å gi råd og veiledning. Vi gir også råd om hvordan du bør gå frem for å få forutsigbarhet om skatteplikt og eventuelt også beregne skattens størrelse.
  • Har du solgt en eiendom eller tomt og er usikker på om gevinsten er skattepliktig? Vi gir råd og kan også bistå med å redegjøre for saken til skattemyndighetene slik at du unngår å måtte betale skatt og/eller tilleggsskatt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Vår corporateavdeling bistår private og virksomheter ved alle typer transaksjoner eksempelvis ved salg av virksomhet og aksjer, fusjoner, fisjoner, omdannelser. Videre besitter vi solid kompetanse innen generell og spesialisert forretningsjus, og bistår med å utarbeide standardavtaler og spesialtilpassede avtaler innen kjøp og salg av varer og tjenester, samt av vi bistår ved forhandlinger og tvisteløsning.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

• Vi er landsdekkende
• Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
• Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
• Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand?
Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.