Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Utleie av fast eiendom og MVA

Omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift, hvilket innebærer at det ikke skal beregnes MVA når eiendom selges eller leies ut. Følgen av dette er at det ikke foreligger fradragsrett for merverdiavgift tilknyttet slike transaksjoner.

Salg av fast eiendom vil alltid være unntatt moms, men utleie kan avgiftsberegnes dersom enkelte vilkår er oppfylt.

I denne artikkelen gjennomgår vi følgende:

Frivillig registrering

Dersom leietaker driver avgiftspliktig virksomhet, har utleier anledning til å beregne moms på husleien – dette kalles for frivillig registrering. For leietaker spiller ikke dette noen stor rolle, ettersom leietaker har fradragsrett for merverdiavgiften som utleier beregner. Utleier, på sin side, oppnår fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til oppføring-, drift- og vedlikehold av lokalene som leies ut.

Ved søknad

Tidligere var det nødvendig å søke om frivillig registrering. Dette er i dag kun nødvendig dersom selskapet som leier ut lokalene ikke har vært registrert i Merverdiavgiftsregisteret tidligere. Et nystiftet utleieselskap må derfor sende søknad til Skatteetaten om frivillig registering for å kunne beregne merverdiavgift på husleien.

Ved tilkjennegivelse ovenfor leietaker

Et selskap som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, trenger ikke søke om frivillig registrering, men kan uten videre beregne merverdiavgift på husleien, forutsatt at vilkårene er oppfylt (se nedenfor). Gjør man det, er man «frivillig registrert» ved såkalt tilkjennegivelse. Utleier tilkjennegir ovenfor leietaker at det beregnes MVA på husleien ved at dette er avtalt i leiekontrakten og at det faktisk beregnes MVA i fakturaen.

Nyhet! MVA-helsesjekk for eiendomsbransjen
MVA-helsesjekk er et kontrollverktøy for å optimalisere fradragsretten og unngå de dyre MVA-fallgruvene. Kontrollen gjennomføres i et møte med økonomiavdelingen og en av våre MVA-eksperter, før det utarbeides en skriftlig rapport. Her vil vi påpeke mulighetene for å optimalisere avgiftshåndteringen, samt identifisere eventuelle feil som bør korrigeres.
Trenger din bedrift en sjekk av MVA? Klikk her

Vilkårene for frivillig registering

Enten utleier søker om frivillig registering eller tilkjennegir ovenfor leietaker at det beregnes MVA på husleien, så er det visse vilkår som må være oppfylt.

For det første så må leietaker drive merverdiavgiftspliktig virksomhet, eller kommunal- eller fylkeskommunal kompensasjonsberettiget virksomhet i lokalene. Virksomheter som har kompensasjonsrett for merverdiavgift, men som ikke er kommuner eller fylkeskommuner, eksempelvis ideelle virksomheter eller barnehager går ikke inn under den frivillige registreringen til utleier. Videre, så holder det ikke at leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret eller er kompensasjonsberettiget – det må også drives slik virksomhet i lokalene. En MVA-registrert konsulent som leier ut lokaler til undervisningsvirksomhet (som ikke er momspliktig), går eksempelvis ikke inn under utleiers frivillige registrering. Det er altså bruken av lokalene som er avgjørende for om utleier kan beregne merverdiavgift på husleien eller ikke – bruken må skje i avgiftspliktig virksomhet.

Enkelte sondringer mellom tilkjennegivelse og søknad

Det bør også nevens at det er enkelte forskjeller med en frivillig registering ved søknad og ved tilkjennegivelse. Den viktigste er at en frivillig registrering ved søknad omfatter alle eksisterende og fremtidige leieforhold som oppfyller vilkårene for å bli frivillig registrert. Det innebærer at utleier må beregne moms på utleien til disse, med mindre utleier gir beskjed til Skatteetaten om at leieforholdet holdes utenfor den frivillige registeringen.

Frivillig registrering ved tilkjennegivelse er mer fleksibelt. En utleier som er frivillig registrert ved tilkjennegivelse, trenger ikke sende beskjed til Skatteetaten dersom ett av leieforholdene skal holdes utenfor den frivillige registreringen.

Fradragsretten

Bakgrunnen for at utleier velger å bli frivillig registrert, er at vedkommende får fradrag for merverdiavgift på kostnadene forbundet med utleien. Forutsetningen, er som nevnt ovenfor at lokalene benyttes i merverdiavgiftspliktig virksomhet. I denne sammenhengen er det viktig å være klar over et par ting:

Delt bruk

Dersom lokalene benyttes delvis i avgiftspliktig- og delvis i unntatt virksomhet, og bruken er fysisk avgrenset, så må fradraget fordeles forholdsmessig. Dette gjelder for såkalte felleskostnader – kostnader som gjelder for lokalet som sådan. Fordelingen kan i de fleste tilfeller gjøres på bakgrunn av antall kvadratmeter leiet ut til avgiftspliktig og unntatt virksomhet. En slik fordelingen omtales gjerne som en arealbasert fordelingsnøkkel.

Merverdiavgift på kostnader knyttet direkte til lokalet som benyttes i avgiftspliktig virksomhet kan fradragsføres fullt ut, mens kostander direkte knyttet til den unntatte delen kan ikke fradragsføres.

Blandet bruk

Dersom lokalene benyttes både i avgiftspliktig og unntatt virksomhet, og det ikke er noen fysisk avgrensning av lokalet for å skille bruken, foreligger det et såkalt «myldreareal». Hele dette arealet er omfattet av utleiers frivillige registrering. Dette gjelder også dersom det dreier seg om tidsmessig delt bruk, slik at lokalet benyttes noen timer i momspliktig virksomhet og noen timer i unntatt virksomhet. I slike tilfeller er det likevel viktig å forsikre seg om at bruken kvalifiserer til et myldreareal.

Delt bruk i bygget

Hvis utleier eier hele bygget, og leietakerne har forskjellig avgiftsmessig status, så må utleier utarbeide en arealbasert fordelingsnøkkel for å gjøre et forholdsmessig fradrag for merverdiavgift på felleskostnader. Dette er kostnader til drift og vedlikehold av bygget som sådan, og omfatter eksempelvis felles strømkostnader, renhold og generelt vedlikehold av fellesareal.

For kostnader som knytter seg til administrasjon av utleieforholdene, er det ofte mer naturlig å benytte omsetning som fordelingsnøkkel.

Tomme lokaler

Når lokalene står tomme, så har ikke utleier fradragsrett for merverdiavgift knyttet til drift og vedlikehold av disse lokalene. Hvis det senere inngås leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, kan utleier imidlertid søke merverdiavgiften på disse kostnadene refundert.

Avslutning

Det er mildt sagt mer å si om utleie av fast eiendom og MVA. Det er justeringsregler, forhold knyttet til omorganisering av utleievirksomheten, fremutleie og dokumentasjonskrav for å nevne noe. Ettersom det ofte er mye penger å spare på å håndtere utleieforholdet riktig, anbefaler vi at det gjennomføres grundige vurderinger i forkant av at leiekontrakten signeres.

Vi bistår klienter over hele landet.

Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Vår corporateavdeling bistår private og virksomheter ved alle typer transaksjoner eksempelvis ved salg av virksomhet og aksjer, fusjoner, fisjoner, omdannelser. Videre besitter vi solid kompetanse innen generell og spesialisert forretningsjus, og bistår med å utarbeide standardavtaler og spesialtilpassede avtaler innen kjøp og salg av varer og tjenester, samt av vi bistår ved forhandlinger og tvisteløsning.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.

Snakk med oss

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

• Vi er landsdekkende
• Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
• Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
• Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand?
Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.