Utleie av fast eiendom MVA – når kan du beregne merverdiavgift?

Utgangspunktet i merverdiavgiftsloven er at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift. Når utleier inngår en ordinær leieavtale, skal husleien derfor faktureres uten mva. Konsekvensen av unntaket er at utleier heller ikke har fradragsrett for inngående merverdiavgift på kostnader som gjelder eiendommen.

Dette betyr i praksis at store investeringer i oppføring og vedlikehold blir dyrere enn nødvendig. Hvis et eiendomsselskap bygger et næringslokale til 50 millioner kroner, vil 25 prosent av beløpet være merverdiavgift som ikke kan trekkes fra. Summen blir en ren kostnad for utleier, og marginene reduseres. For eiendomsaktører som driver med utvikling og utleie, kan dette få betydelige økonomiske konsekvenser.

Ordningen med frivillig registrering gir utleiere en mulighet til å oppnå fradragsrett. Når leietaker driver avgiftspliktig virksomhet, kan utleier registrere utleieforholdet frivillig i Merverdiavgiftsregisteret. Da får utleier trekke fra mva på sine kostnader, samtidig som husleien faktureres med mva.

Fordelene er tydelige:

• Utleier får fradragsrett for mva på kostnader til bygg og drift.
• Leietaker kan trekke fra mva på husleien og får dermed ingen økt kostnad.

I praksis gjør dette at store investeringer blir mer lønnsomme, og at konkurranseevnen styrkes.

Det finnes to måter å gjennomføre frivillig registrering på, og hvilken som gjelder avhenger av situasjonen.

• Ved søknad: Dersom utleieselskapet ikke tidligere har vært registrert i Merverdiavgiftsregisteret, må det sendes en formell søknad til Skatteetaten. Registreringen vil da gjelde alle eksisterende og fremtidige leieforhold som oppfyller vilkårene.
• Ved tilkjennegivelse: For selskaper som allerede er registrert, er det nok å angi i leiekontrakten og fakturaen at husleien beregnes med mva. Dette kalles tilkjennegivelse. Fordelen er at utleier kan velge fleksibelt og slippe å melde fra til Skatteetaten dersom enkelte leieforhold skal holdes utenfor.

For å kunne fakturere med mva må visse vilkår være oppfylt. Det viktigste er at det er bruken av lokalene som er avgjørende – ikke leietakers registreringsstatus alene.

• Leietaker må drive mva-pliktig virksomhet, eller kommunal/fylkeskommunal virksomhet som har kompensasjonsrett.
• Det holder ikke at leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret – bruken må faktisk være knyttet til mva-pliktig aktivitet.
• Bruken må dokumenteres i kontrakten, og mva må spesifiseres på fakturaen.

Et typisk feilskjær er når en mva-registrert virksomhet leier lokaler til undervisning eller helsetjenester. Da faller bruken utenfor avgiftspliktig virksomhet, og utleier kan ikke benytte frivillig registrering.

Hovedårsaken til at frivillig registrering er attraktiv, er at den gir utleier fradragsrett. Når husleien faktureres med mva, kan utleier trekke fra mva på både oppføring, rehabilitering og løpende drift.

Men fradragsretten avhenger av hvordan lokalene brukes.

• Delt bruk: Dersom lokalet er fysisk delt mellom mva-pliktig og unntatt virksomhet, må kostnader fordeles etter en fordelingsnøkkel – ofte basert på areal.
• Blandet bruk: Brukes lokalene både til avgiftspliktig og unntatt virksomhet uten fysisk skille, regnes de som «myldreareal». Hele arealet omfattes da av registreringen, men det er viktig å dokumentere dette.
• Tomme lokaler: Så lenge lokalene står tomme, har utleier ikke rett til fradrag. Dersom de senere leies ut til mva-pliktig virksomhet, kan mva på tidligere kostnader likevel refunderes.

Trenger du hjelp med MVA på utleie av fast eiendom? Fyll ut skjemaet under, så vil en av våre advokater ta kontakt.

Et eiendomsselskap bygger et nytt kontorbygg. Uten frivillig registrering blir mva på byggekostnadene en ren kostnad som reduserer prosjektets lønnsomhet. Med registrering kan selskapet fradragsføre hele beløpet, noe som i praksis kan utgjøre titalls millioner kroner.

I et annet tilfelle leier en bedrift ut lokaler til både en frisør og et IT-selskap. Frisøren driver mva-unntatt virksomhet, mens IT-selskapet driver avgiftspliktig virksomhet. Utleier må da fordele felleskostnader etter en nøkkel som reflekterer bruken. Dersom dette ikke gjøres korrekt, kan Skatteetaten etterberegne mva og ilegge tilleggsskatt.

Mange utleiere gjør feil når de håndterer mva på utleie av lokaler. Vanlige fallgruver er å fakturere med mva uten frivillig registrering, eller å anta at leietakers registreringsstatus automatisk gir grunnlag for registrering. Andre feil er manglende opplysninger i kontrakten eller feil fordeling ved delt bruk. Også tomme lokaler skaper misforståelser – mange tror de kan trekke fra mva på driften selv om lokalene ikke er leid ut.

Disse feilene kan få alvorlige konsekvenser. Enten går utleier glipp av store fradrag, eller så risikerer man etterberegning og tilleggsskatt.

Håndtering av mva ved utleie er komplisert, men også økonomisk kritisk. En feilvurdering kan bety millioner i tapt fradrag eller ekstra kostnader. Derfor bør alle leieforhold vurderes nøye før kontrakt inngås. Riktig registrering og dokumentasjon kan gjøre forskjellen mellom et lønnsomt og et tapsbringende prosjekt.

Vi hjelper deg å vurdere om vilkårene for frivillig registrering er oppfylt, og vi bistår i søknadsprosessen eller med tilkjennegivelse. Vi sørger for at kontrakter utformes korrekt, og vi hjelper med fordelingsnøkler ved delt bruk. I tillegg gir vi råd om hvordan tomme lokaler bør håndteres for å sikre best mulig fradragsrett. Dersom Skatteetaten stiller spørsmål, kan vi representere deg og bidra til å unngå konflikter.