Uttaksmerverdiavgift – uttaksmoms i eiendomsutvikling

Fast eiendom er i utgangspunktet unntatt merverdiavgift. Det betyr at utviklere som bruker eksterne entreprenører, betaler MVA på fakturaene de mottar. For å hindre at det blir mer gunstig å bruke egne ansatte, pålegger merverdiavgiftsloven virksomheten å beregne MVA også på egenproduserte tjenester.

Dette kalles uttaksmerverdiavgift, eller mer folkelig: uttaksmoms.

Uttaksplikten gjelder for arbeid knyttet til:

• Oppføring av bygg eller anlegg.
• Oppussing, modernisering eller rehabilitering.
• Byggeledelse og prosjektadministrasjon.

Typiske oppgaver som utløser uttaksmoms:

• Kontakt med entreprenører, arkitekter og myndigheter.
• Prosjektkalkyler og budsjettering.
• Koordinering av underleverandører.
• Administrasjon og oppfølging av byggeprosessen.

Ikke omfattet: rent selskapsinternt arbeid eller arbeid relatert til salg.

Verdien beregnes etter formelen: lønnskostnad + 75 % påslag. Deretter påløper 25 % MVA.

Eksempel:

• Årslønn prosjektleder: 800 000 kr
• Grunnlag: 800 000 x 1,75 = 1 400 000 kr
• MVA (25 %): 350 000 kr
• Hvis 50 % av tiden brukes på prosjektet: Uttaksmoms = 175 000 kr

Dette blir en endelig kostnad for selskapet.

Trenger du hjelp med uttaksmerverdiavgift? Fyll ut skjema under, og en av våre advokater vil kontakte deg.

Eiendomsutviklere bruker ofte single purpose-selskaper (SP-selskap) til prosjekter.

• Ansatte er ofte i morselskapet.
• Morselskapet må fakturere SP-selskapet med MVA for timer brukt.
• Resultatet blir samme MVA-belastning som ved uttaksmoms.

Konsernselskaper kan fellesregistreres og levere én felles oppgave.

• Innenfor fellesregistreringen faktureres det uten MVA.
• Men da må det i stedet beregnes uttaksmoms.
• Effekten er at man ikke kan «unngå» avgiften ved fellesregistrering.

Når uttak overstiger 50 000 kr i løpet av 12 måneder, må virksomheten registreres i Merverdiavgiftsregisteret.

• Søknad må dokumentere uttak og aktivitet.
• Etter registrering gis fradragsrett for inngående MVA på varer og tjenester knyttet til det uttakspliktige arbeidet.

Dette gir en viss kostnadsutjevning.

Bokføringsloven krever at timelister føres for arbeid i bygg- og anleggsbransjen.

• Sikrer korrekt beregningsgrunnlag.
• Brukes som dokumentasjon ved kontroll fra Skatteetaten.
• Uten timelister kan Skatteetaten fastsette uttaksmoms etter skjønn – ofte høyere enn reelle kostnader.

For det første innebærer det at selskapet må registreres i Merverdiavgiftsregisteret. Det må sendes søknad om registrering på bakgrunn av uttak, jf. merverdiavgiftsloven §§ 3-22 eller 3-26. Som vedlegg til søknaden om registering, må det fremlegges dokumentasjon på at uttaket har oversteget kr. 50.000 i løpet av en 12 måneders periode, samt en forklaring på virksomheten.

• Avklar om virksomheten omfattes av uttaksplikten.
• Beregn uttak basert på lønnskostnader + 75 % påslag.
• Sørg for registrering i Merverdiavgiftsregisteret ved uttak over 50 000 kr.
• Før timelister og dokumenter alle prosjekter.
• Vurder bruk av SP-selskaper – men husk at uttaksplikten består.